破产案件中设立居住权的住宅处理问题

【内容摘要】《深圳经济特区个人破产条例》首次将为他人设立居住权纳入可撤销的财产处分行为。但这条规定在司法实践中可能存在一些的问题。在自然人破产案件中，主要探讨：“破产申请提出前二年内”的时间规定是否合理，在一些特殊情况下该行为是否可以被撤销，该住宅是否纳入破产财产及是否可以转让，对在农村住宅上设立居住权的情况处理，对债务人的高消费与居住面积限制。在企业破产案件中，按照不同的企业与不同性质的房屋类型分别分析：国有企业利用国有划拨土地建设的公房为员工提供长期承租权，其他企业用自有的住宅、集体宿舍为员工设立居住权，乡镇企业利用集体土地建设、提供给员工居住的房屋处理。

【关键词】破产案件  居住权  住宅处理  可撤销行为

因为居住权制度是《民法典》新创设的制度，目前在破产案件还没有出现与居住权相关的问题，但从长远来看，以后在破产案件中必然会发生设立居住权的住宅处理问题。

一、将为他人设立居住权纳入可撤销的财产处分行为

在2020年8月26日深圳市第六届人民代表大会常务委员会第四十四次会议通过的《深圳经济特区个人破产条例》中的第40条规定：破产申请提出前二年内，涉及债务人财产的下列处分行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：（一）无偿处分财产或者财产权益；（二）以明显不合理的条件进行交易；（三）为无财产担保的债务追加设立财产担保；（四）以自有房产为他人设立居住权；（五）提前清偿未到期的债务；（六）豁免债务或者恶意延长到期债权的履行期限；（七）为亲属和利害关系人以外的第三人提供担保。

按照此规定，在破产申请提出前二年内，如果房屋所有人“以自有房产为他人设立居住权”，属于可撤销的财产处分行为。

可以预见，在《破产法》修订中，也会考虑与设立居住权的住宅处理问题。如果将个人破产制度也纳入到《破产法》修订内容中，就需要考虑两种不同主体破产的情况：企业破产、自然人破产。其中，还涉及设立居住权的行为是否可以被撤销、设立居住权的住宅是否能纳入破产财产，及居住权消灭后产生的利益补偿请求权与其他债权的优先顺序。作者认为要根据不同的情况与类型进行区别处理。

二、自然人破产案件中设立居住权的住宅处理

作者认为：《深圳经济特区个人破产条例》现有第40条这款规定的内容比较简单，在司法实践中可能存在较多的问题。下面探讨一些相关问题：

（一）“破产申请提出前二年内”的时间规定是否合理。按照法律法规的一般原理，对债务人一定行为的撤销请求权，需要有一定的期限规定。《深圳经济特区个人破产条例》第40条规定参照了《破产法》第31条的规定，差别在于将撤销权的期限有所延长，从“人民法院受理破产申请前一年内”变成“破产申请提出前二年内”，更加有利于保护债权人的利益。但作者认为：为他人设立居住权有别于涉及债务人财产的其他处分行为，因为其他行为的相对人一般与债务人没有特殊身份关系，而居住权人与债务人（也是房屋所有权人，通常是自然人）一般是有特殊身份关系。债务人可以采取提前安排设立居住权的形式，达到今后的债务逃避的目的。如：债务人可以用自有房产为家人（如父母、子女或亲属等）设立居住权，等两年后申请个人破产，如果该设立居住权的行为如果无法被撤销，债务人可以与家人共同生活的名义继续居住在该住宅中，这样债务人与其家人的生活条件不会明显受到影响，但实质上损害了债权人的利益。尤其是设立居住权的住宅是别墅或大面积的房屋，如果行为不被撤销显然是很不合理的。所以，作者建议：对以自有房产为他人设立居住权的行为撤销请求权，期限应该更加提前，如5年。理由是《民法典》第152条规定：“当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭”。或者规定：如果以自有房产为他人设立居住权的行为发生在该债务发生以后，债权人或破产管理人可以请求撤销该行为。因为，如果债务人在该债务发生以前以自有房产为他人设立居住权，债权人是有可能通过查询不动产登记来规避风险的；但在该债务发生以后，债权人难以获知相关情况也无法阻止该行为的发生。但因为设立居住权会导致该住宅的转让价值明显贬损，可能实质损害到债权人的利益，所以该财产处分行为属于可撤销的行为。参照依据是《民法典》第539条规与第541条规定。

（二）对部分特殊情况的例外处理。上面分析了对一定期限前的债务人“以自有房产为他人设立居住权”，债权人或破产管理人可以请求撤销该行为。但在一些特殊情况下，该行为不能被撤销。如：按照《深圳经济特区个人破产条例》第40条规定，行为发生在破产申请提出前二年以上。如果，债务人的行为发生在该债务发生以前且已经超过该期限，债权人或破产管理人提出请求，法院可能会以超过撤销权期限为由驳回其要求。如果没有期限的限制，会导致该行为的不稳定，会影响到居住权人的权利行使。居住权人可能会担心：如果房屋所有权人以后哪一天破产或欠债不还，我现在居住的房屋会被收走，登记的居住权会被注销。此外，对于带有帮困助残等公益、道德义务性质，以自有房产为他人设立居住权的行为，不能被撤销，除非居住权人有其他住处或同意提前解除居住权合同。根据人的生存权利高于其他权利的一般原则，下列设立居住权的行为不能被撤销：居住权人是没有其他住处、没有其他扶养人或没有收入来源的老年人（包括是债务人的父母与其他长辈亲属），居住权人是没有其他住处、失去劳动能力或没有收入来源的残疾人，居住权人是没有其他住处、依靠债务人扶养或需要由其照顾生活的亲戚或其他人，等。在这些情况下，首先要保障居住权人与债务人有最低生活标准、必要的生活条件，居住权不能被注销，但房屋所有权还是可以转让。如果设立居住权的住宅是别墅或大面积的房屋，居住权不被撤销显然是很不合理的。可以将居住权人与债务人另行安排在其他的住宅中居住，然后办理原来的居住权注销登记，再办理房屋转让登记手续。

（三）该住宅是否纳入破产财产，是否可以转让。如果债务人“以自有房产为他人设立居住权”的行为被撤销，按照《民法典》第155条与第542条规定，该居住权消灭。不动产登记机构应该按照法院的生效法律文书予以配合，及时办理注销登记。将该住宅恢复到原来的权利状态，该住宅当然应被纳入破产财产，自然属于可转让的房屋，可以进行变卖、拍卖。如果经过法院的判决或裁定，认定居住权人可以在该住宅居住，居住权可以排除法院的强制执行，但该住宅可以转让。因为该住宅上还设有居住权，所以会导致该住宅的财产价值明显贬损，应该在变卖时告知买受人，或在拍卖公告中说明该住宅已经设立居住权的情况，这样变卖或拍卖所得可能会明显减少，但所得可以作为破产财产处理，买受人可以持相关的证明材料到登记机构办理过户手续。如果买受人此前不知道相关情况，在办理过户登记时才发现该住宅已经设立居住权，可以以无法实现合同目的为由，要求撤销房屋转让合同并要求退还购房款。

（四）对在农村住宅上设立居住权的情况处理。农村住宅因为有宅基地的因素，所以无法像城市房屋一样可以正常转让，一般只能在集体经济组织成员之间转让。在自然人破产案件中，可能也会涉及设立居住权的农村住宅的处理，需要谨慎对待。在农村住宅中设立居住权的原因有多种多样，常见的有：房屋所有权人已经离开农村到城市生活与工作，将在农村的住宅留给父母、有需求的亲属居住，一般是采取无偿方式设立居住权；城市居民与农村有宅基地的村民合作建房，城市居民通过出资方式有偿获得居住权。对于前一种情况，破产管理人一般将债务人在城市的房产或其他财产作为破产财产处理，可以将农村的住宅留作债务人自用，农村的住宅一般价值较低而且转让对象受限，如果只能给债务人留一套住宅居住，显然变卖或拍卖城市的房产所得会更多（即使农村房屋面积比城市房屋额面积明显要大），对保护债权人更加有利。但如果该农村住宅的面积很大（俗称的豪宅），破产管理人也可以要求法院变卖或拍卖该农村住宅；或者该农村住宅位于城乡结合部，在近期内有被拆迁的可能，破产管理人可以要求法院暂不处理，等该农村住宅被征收后，将拆迁补偿所得作为破产财产处理。对于后一种情况，根据“房地一体”原则，农村住宅一般是归宅基地使用权人所有，城市居民只有居住权，所以无法变卖或拍卖该农村住宅，也无法转让居住权。但因为是有偿方式设立居住权，一般是可以出租的，可以将该住宅设立居住权的部分区域出租所得款项作为破产财产处理。除非，该农村住宅是债务人的唯一住处或无人愿意租赁。

（五）对债务人的高消费与居住面积限制。《深圳经济特区个人破产条例》第23条规定内容类似于《最高人民法院关于限制被执行人高消费及有关消费的若干规定》（2015年修改）中的第3条规定（一般称为“限制高消费令”）。对于债务人与其家人的居住面积的限制，见《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2020年修订稿）中的第4条与第5条规定。实践中，如果所居住的是债务人的唯一住房且房屋内的家电家具和房屋面积仅是满足最低生活标准（如50平方米左右简装房，具体可根据当地人均房屋面积最低标准来定），一般不会被法院强制执行。如果其他人为债务人（包括与其共同生活的家人）设立居住权的住宅是类似的房屋，当然具有合理性了。但可能会出现以下一种特殊情况：其他人（包括债务人的父母或亲属）为债务人（包括与其共同生活的家人）设立居住权，而且该住宅是别墅或面积很大的豪宅，显然不具有合理性了。如果允许这种情况存在，很多债务人可能会以其他人的名义购买豪宅（有些是为了避免各地对购房套数的限制），或者购买后“赠送”给其父母或亲属（实质是代持性质），然后为其免费设立长期居住权，避免破产后生活质量明显下降，这种做法显然会损害债权人的利益。所以，最高法院以后在出台相关司法解释时，要对他人为债务人设立居住权的居住面积进行一定的限制。但还是可能会出现漏洞，应该细化，如明确规定：设立居住权的应是小套型（一般不超过60平方米）的住宅。

三、企业破产案件中企业提供给员工居住的房屋处理

在企业破产案件中，目前还没有出现设立居住权的住宅处理问题，以后有可能会出现，而且企业破产与自然人破产的情况有所区别。企业一般是为解决本企业员工的生活居住需要而设立居住权，故意为了逃避债务目的去设立居住权的可能性较低。但对于一些特殊情况，可能会实质损害债权人的利益，应属于可撤销的行为。

以下按照不同的企业与不同性质的房屋类型分别进行说明：

（一）国有企业利用国有划拨土地建设的公房为员工提供长期承租权的情况。公房承租权是一种特殊的债权，甚至可以类似所有权。公房承租权和已购公房产权，是政策形成的民事权利。如果涉及国有企业破产或者由国有企业改制而来的企业破产案件中，对利用国有划拨土地建设的公房为企业员工提供长期承租权问题，应该谨慎处理。如果是员工已经出资购买的公房，即使土地还属于国有划拨性质，当房屋已属于员工个人所有，所以肯定不能纳入破产财产。如果是已经签订购房协议但还未办理登记手续的情况，也不能将该公房纳入破产财产处理。如果此前是以员工长期承租形式的公房，应该先落实国家关于住房的有关政策，将该部分公房按照国家政策规定允许由员工用优惠的价格购买，变成员工所有的房屋。变卖所得的价款可以纳入破产财产。其他的房产或者员工自愿放弃购买机会的公房处置，应该按照《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（2021.1.1）进行处理。因为公房一般是在国有划拨土地上建设，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。总之，对于国有单位利用国有划拨土地上建设的公房并提供给员工居住的，区别于一般的承租权，也不属于居住权规制范围，不能将这类公房直接纳入破产财产处置，应首先落实国家相关政策保障员工必要的居住条件，并在基础上，由地方政府收回国有土地使用权并依法处置。

（二）其他企业用自有的住宅、集体宿舍为员工设立居住权情况。有些企业利用自有住宅或员工宿舍为没有住房、生活困难的老员工设立长期居住权，让其可以安心生活，也是对其为企业做出贡献的一种肯定与表彰。如果后来企业出现经营状况恶化，进入破产宣告程序后，就会出现这些设立居住权的住宅如何处理的问题。作者认为：如果企业是为解决本企业员工的生活居住需要而设立居住权并办理设立登记，如果没有明显损害到债权人的利益的，从保护员工的基本居住权益的角度出发，该设立居住权的行为一般不能被撤销；如果因为企业破产导致居住权没有长期设立的必要（如该居住权人要从公司离职），可以提前解除该居住权合同并办理注销登记；但是，企业为股东或其他实控人、企业高层管理人员、或者与企业有债权债务关系的非本企业员工设立居住权的情况应该进行特殊处理，应区别于企业为本企业普通员工设立居住权的情况，这些行为有较大的逃避债务的可能性，会实质损害债权人的利益，应属于可撤销的行为。如果企业为员工提供免费借住与低价租赁的做法，或者虽然签订居住权合同但没有办理居住权设立登记，该住宅属于破产财产，按照一般方式对该住宅进行变卖、拍卖等处置；对于设立居住权的住宅且居住权属于不能被撤销的情况，该住宅还是可以转让但价值受到贬损，应在变卖或拍卖中要予以说明，其所得可以纳入破产财产进行处置。一般情况下，员工因为企业破产失去居住权，不存在利益补偿问题；但如果存在特殊情况，如企业的房屋需要整体处置但存在部分住宅设有居住权，可以在对居住权人进行一定的经济补偿后提前解除居住权合同，这样可以实现债权人与居住权人利益保护的相对平衡，也可以发挥破产财产的最大效用。

（三）乡镇企业利用集体土地建设、提供给员工居住的房屋处理。乡镇企业利用集体土地建设的住房提供给员工居住，一般不能设立居住权，因为该住房不能一般办理单独的房产证，即不属于“住宅”的概念。如果在某些特殊情况下，按照每套房屋办理了单独的房产证，自然可以设立居住权并办理设立登记。 在司法实践中，一些破产案件的管理人觉得处理集体土地难度大，法律限制较多，不愿在破产程序中处理。作者认为：对已经取得集体土地使用权证的集体企业，其破产时集体土地使用权应纳入破产财产。如果已经设立居住权并办理登记，可能会比较复杂，如果无法妥善处理，很可能会导致破产程序难以进行下去，建议根据居住权人的相关情况进行不同的处理。如果居住权人没有其他住处且生活困难，可以通过当地乡镇政府、村集体组织或村委会为其安排其他住处的方式解决或为其提供一定的租房补助；如果居住权人有宅基地，可以通过经济补偿方式帮助其建造住房并要求其限期搬离；如果居住权人有其他住处或有家属、亲戚可以收留其一起居住，可以在对居住权人进行一定的经济补偿后提前解除居住权合同。总之，在保障居住权人的基本居住条件的基础上，使破产财产得到有效的处置与变现，以保护债权人的利益。