法院查封对承租权的影响有哪些？

法院查封对承租权的影响有哪些？

近日，在深圳宝安区承租了一处场地作为教育培训之用的李先生紧张地咨询好律助律师称：自己租赁的商铺被法院查封了，而且法院称会对该商铺进行拍卖。李先生不知道如何才能保护自己的利益不受损。

那么法院查封对承租权的影响有哪些呢？这是所有租赁房屋用于商业用途的生意人不可忽视的一个问题。

一、租赁合同成立在先，租赁房屋被法院查封后，租赁合同仍然有效。法院拍卖不得侵犯承租人的权益。

查封是债权人为了维护自己的合法权益，申请法院采取的一种保全或执行措施，目的是限制债务人对其财产的处分。查封的房产拍卖的时候，法院也会核实租赁合同的情况。租赁合同成立在先，租赁房屋被法院查封后，租赁合同仍然有效。如果查封申请人申请法院拍卖查封的房屋，法院拍卖不得侵犯承租人的权益。

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《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条第二款：“对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结、第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。”

可见租赁合同成立在先，租赁房屋被法院查封后，租赁合同仍然有效，承租人可以继续使用租赁房屋。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释{2020}21号）第二十八条第二款：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”

从以上规定我们可以看到，对于租赁合同成立在先，法院查封在后的，租赁权不因拍卖而消失，适用了“买卖不破租赁”的原则，法律对承租人的权利是有一定保障的。

二、租赁房屋被法院查封在先，租赁合同成立在后，租赁权不得对抗查封拍卖后的买受人。

我国法律并未禁止房屋被依法查封后不得出租，尤其是很多案件的审理期限比较长，导致查封周期比较长。房屋被查封后禁止出租容易损害到了房屋产权人的合法权益。

但是，房屋被依法查封后形成的承租权不能对抗申请执行人，也不能对抗拍卖程序取得房屋产权的买受人。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十四条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”

「因此，租赁合同成立后于法院查封，则在买受人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁合同并不适用于买受人，除非买受人同意。

对承租人因此造成的损失，若承租人在签署租赁合同时知道或应当知道租赁物已被查封的，则损失由承租人自己负担。若承租人不知道或者不应当知道租赁物已被查封，则损失应由承租人和出租人按过错承担相应责任。」

最后，提醒各位承租人，尤其是商业物业的承租人，在签署租赁合同时应要求出租方或者产权人到房地产登记中心打印最新的房产登记信息，以核实给租赁物业是否存在法院查封的情形。如有，应慎重考虑是否继续签署租赁合同。